Управляющая компания должна быть самоокупаемой, а количественный
состав персонала должен определяться исходя из реально поставленных задач.
В перспективе только собственник жилья должен выбирать того, кому доверит
он управление своей собственностью и сколько он будет за это платить. С
другой стороны, в сферу интересов управляющей компании нового типа должны
попасть не только жилые дома и придомовые территории, но и вполне логично –
другая инфраструктура микрорайонов и районов города, а именно: детские
сады, школы, больницы, объекты социально-культурного назначения, тепловые
передающие сети и др.[9]
Практически все регионы отмечают качественные изменения схем
управления жилищно-коммунальным хозяйством в связи с образованием служб
заказчика, разделением функций заказчика и подрядчика, заключения договоров
между службами заказчика и подрядными организациями на предоставление
жилищно-коммунальных услуг, проведением конкурсов, созданием товариществ
собственников жилья. Конкурсный принцип отбора организаций внедряется в
сфере жилищно-коммунального хозяйства при выполнении различных видов
деятельности. Наибольшее количество конкурсов проведено в Ростовской
области, Калининградской области, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской
области, Республике Марий Эл, Пермской области. Посредством проведения
конкурсов в жилищно-коммунальном хозяйстве происходит привлечение частных
предприятий, работа которых отличается меньшей стоимостью и высоким
качеством предоставляемых услуг [19]. Так, например, в 2002 г. в Невском
районе нашего города проведено 5 открытых конкурсов (1—КСЖФ, 4—Невским
РЖА) на размещение государственного заказа по закупке товаров, работ и
услуг, финансируемых из КСЖФ. По результатам проведенных открытых конкурсов заключено 19 государственных контрактов на техническое обслуживание и
ремонт вентиляционных каналов и дымоходов, услуг по дератизации, закупке
автомобильного топлива, вывоз бытового мусора, ремонт кровли, установка
металлических дверей, ремонт розливов холодного водоснабжения, ремонт и
модернизация лифтов. При этом размер экономии составил 1011,7 тыс.р. и
средний процент снижения стоимости—2,3. По результатам проведённых других
способов закупок заключено договоров и включено в Реестр государственных
контрактов КСЖФ на выполнение работ по содержанию и ремонту жилищного
фонда, инженерной инфраструктуры, поставку коммунальных услуг – 541
договора, на сумму – 145 110 т.р. С характеристиками проведения конкурсов
можно ознакомится в Табл. 1 Приложения 3 [15].
Победителями конкурсов на техническое обслуживание жилищного фонда
оказываются, как правило, муниципальные предприятия. А в конкурсах на
обслуживание лифтов и капитальный ремонт жилищного фонда побеждают в
основном субъекты малого и среднего частного предпринимательства. Основной
проблемой, с которой сталкиваются организаторы конкурсов на право
технического обслуживания жилья, является отсутствие других участников
конкурса, кроме муниципальных предприятий ЖКХ, так как данные рынки в
настоящее время являются малопривлекательными в силу низкой доходности и
высокой степени риска задержки платежей заказчиком. В результате проведения
конкурсов на капитальный ремонт жилищного фонда отмечается улучшение
качества ремонтных работ и снижение сметной стоимости от стартовой цены в
среднем на 5-6%.
Основной причиной, сдерживающей эффективное проведение конкурсов, является
отсутствие в местных бюджетах средств для своевременного расчета с
подрядчиками по договору. [19].
Договорная основа взаимоотношений между сторонами позволяет осуществлять
контроль исполнения обязательств. Трудности в развитии договорных отношений
(имеются случаи как затягивания процесса заключения договоров, так и
незаключения договоров) связаны с недостаточной проработкой правовой
стороны договорных взаимоотношений.
Механизм договорных отношений только отрабатывается, иногда договоры заключаются формально. Из-за недостаточного уровня оплаты для обеспечения должного качества предоставляемых услуг наблюдаются случаи отказов включения в договоры показателей качества.
Перевод отрасли на договорные отношения тормозится тем, что в настоящее
время происходит передача ведомственных объектов ЖКХ в муниципальную
собственность. Определенные трудности при заключении договоров с
ресурсоснабжающими организациями вызывает наличие отдельных бесхозных сетей
(сетей, не принятых комитетом по имуществу и не переданных
ресурсоснабжающим организациям в эксплуатацию). Не всегда договоры
заключаются по итогам конкурсов вследствие ненадлежащего финансирования
оплаты жилищно-коммунальных услуг, отсутствия гарантий своевременной оплаты
предусмотренных по договору работ. Таким образом, в условиях дефицита
бюджетных средств, направляемых на жилищные дотации и субсидии, инструменты
рыночной экономики не могут работать должным образом. Таким образом,
происходит дальнейшее разделение функций заказчика и подрядчика,
освобождение служб заказчика от несвойственных им функций. Негативным
моментом является то, что службы заказчика создаются административным
путем, в их деятельности преобладает административное начало.
Соответственно, конкуренция на рынке услуг, оказываемых заказчиками
(управление жилищным фондом), не развита.[19]
Договорные отношения между хозяйствующими субъектами жилищно-
эксплуатационной деятельности регулируются Гражданским кодексом РФ (глава
37) на основе Закона РФ о инвестиционной деятельности. Заключение договоров
(контрактов), выбор партнеров, определение обязательств, любых других
условий хозяйственных взаимоотношений является исключительной компетенцией
субъектов договорных отношений. Контрактная цена формируется в результате
договорного процесса между заказчиком и подрядчиком на основе данных о
рыночной стоимости эксплуатации, содержании и всех видов ремонта жилищного
фонда. Рыночная цена состоит из базовой цены (сметная стоимость на момент
заключения контракта) и затрат, учитывающих рыночные факторы изменения
сметной стоимости за планируемый период. Рыночная цена ремонтно-
эксплуатационных работ определяется как средняя, объективно обусловленная
стоимость ремонт и эксплуатации конкретного жилого дома или придомовой
территории на данном региональном рынке в реальный календарный период
времени. Договорная цена на ремонтно-эксплуатационную деятельность является
конечным результатом процесса корректировки базовой сметной стоимости в
рыночных условиях и включает в себя не только количественные показатели
сметной стоимости, но и условия взаиморасчетов, форму и тип контракта.
Договорная цена является одним из основных элементов правовой основы,
регулирующей производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения
субъектов эксплуатационной и воспроизводственной деятельности. В
зависимости от способа фиксации цены подрядные договора устанавливаются в
следующих видах: контракт с твердой, фиксированной ценой и компенсационные
контракты.
Твердая цена контракта устанавливается в момент подписания договора и не подлежит пересмотру за исключением случаев внесения заказчиком изменений в ходе его выполнения. Особенностью контрактов с фиксированной ценой является необходимость определения окончательной договорной цены в момент подписания контракта. Из-за высокого уровня неопределенности такой оценки предстоящих затрат возникает объективная необходимость увеличения договорной цены как компенсации за повышенные подрядные риски. Размеры компенсации устанавливаются по субъективным оценкам риска подрядчика выполнить работу в установленные сроки за договорную цену и риска заказчика получить заказанную работу в срок, в надлежащем объеме и качестве без дополнительных финансовых вложений.[12]
В компенсационных контрактах, в большинстве случаев, на заказчиков ложится существенно большая степень риска, а также приходятся значительно большие затраты времени и трудовых ресурсов по сравнению с контрактами с фиксированной ценой. В зависимости от способа фиксации цены и порядка компенсации фактических затрат в контрактах устанавливаются следующие виды цен: подвижные и скользящие. Подвижная цена контракта—принятая в договоре цена может быть пересмотрена, если к моменту окончания выполнения работ изменились условия экономической деятельности. Скользящая цена—определяется в момент исполнения контракта путем пересмотра базовой цены с учетом изменений в издержках производства, произошедших в период исполнения контракта. [12]
2.3. Переход к пообъектному управлению жилищным фондом
Одним из главных достижений последнего времени считается разработка руководством КУГИ новой Концепции управления городской недвижимостью. Она появилась в начале 2002 года взамен предыдущей концепции шестилетней давности, которой до сих пор руководствовались петербургские власти. Один из основных принципов новой Концепции заключается в пообъектном управлении государственной собственностью. Власти решили сделать акцент на принципе наилучшего использования каждого казенного объекта недвижимости. Начать предполагается с тех зданий, в которых расположены различные государственные учреждения и, в первую очередь, Комитеты городской администрации. Это означает, что в ближайшее время подразделения городской исполнительной власти будут согнаны с насиженных мест. Цель—разместить их в низколиквидных объектах, а освободившиеся дорогие площади сдать в аренду коммерческим структурам, которые будут расплачиваться с казной полновесным рублем.
Другим направлением приложения усилий чиновников сейчас стала объявленная по всей стране "тотальная инвентаризация". Кое-что, впрочем, уже сделано и в этой сфере: все подразделения КУГИ понемногу переходят на использование компьютерных информационных систем. Бумажные потоки документов между ведомствами прекращаются, а Комитет получает более полную и оперативную информацию о состоянии городской недвижимости.
Содержание жилищного фонда, при существующей форме управления жилыми домами, разорительно для городского бюджета. Такие проблемы как нехватка средств у муниципалитета, постоянно растущее число неплательщиков, сильный износ жилищного фонда еще больше усугубляют ситуацию. Очевидно, что в настоящее время необходимо правильное управление и целевое расходование средств. Например, известно, что содержание зданий массовых серий, особенно первых – наименее популярного типа жилища, отличается в большую сторону от содержания зданий исторического центра, прежде всего тех, которые прошли капитальный ремонт, по отельным статьям в разы. Таким образом, население наихудших жилищ, должно платить значительно больше тех, кто поселился в наилучшем.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
